In assenza di una norma specifica sul punto, ecco come è possibile risolvere i dissidi dei condomini in materia di posti auto e quale disciplina applicare. Guida ai posti auto in condominio
di Valeria Zeppilli
Spesso i cortili condominiali sono adibiti ad aree di parcheggio; altrettanto spesso, però, i posti auto disponibili non bastano per tutti. Da qui i frequenti conflitti tra vicini di casa su chi abbia diritto di parcheggiare e chi no.
Vediamo quindi cosa dice il nostro ordinamento in proposito:
Indice:
- 1. Il silenzio del codice civile sui posti auto
- 2. Posti auto come parti comuni
- 3. Turnazione dei posti auto
- 4. Limitazioni dei posti auto
- 5. Posti auto per non residenti
- 6. L'usucapione del posto auto
Il silenzio del codice civile sui posti auto
Il codice civile non detta nessuna norma specifica sulla gestione dei posti auto in condominio, né una regolamentazione in proposito si rinviene in altre fonti normative. Di conseguenza, l'unico strumento per dirimere le controversie sul punto è quello di applicare in via analogica le altre norme che disciplinano il condominio, anche avvalendosi del contributo della giurisprudenza.
Posti auto come parti comuni
Secondo quanto previsto dall'articolo 1117 del codice civile, le aree destinate a parcheggio rientrano tra i beni che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo.
Su di esse, pertanto, ciascun condomino ha un diritto al quale non può rinunciare e che è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo non disponga diversamente.
Turnazione dei posti auto
La natura del parcheggio quale bene comune condominiale fa sì che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto estromettendo gli altri. In tal caso, infatti, si procederebbe a un'illegittima limitazione dell'uso e del godimento spettante a ciascun proprietario sul parcheggio.
Tuttavia, l'articolo 1130 del codice civile attribuisce all'amministratore, tra gli altri, il compito di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini".
Di conseguenza, se sorgono contestazioni per l'assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all'individuazione di sistemi di turnazione che permettano a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno (sulla necessità di prevedere delle turnazioni v., ad esempio, Tribunale di Roma, sentenza numero 16154/2015).
Limitazioni dei posti auto
Eventuali limitazioni sono possibili solo all'unanimità, mediante l'introduzione di una disposizione specifica all'interno del regolamento condominiale.
Non è invece possibile escludere qualcuno con una "normale" delibera. Sul punto si veda, ad esempio, quanto sancito dalla Corte di cassazione nella sentenza numero 23660/2016, che ha chiarito che deve considerarsi nulla una delibera condominiale che escluda i titolari dei locali commerciali dalla delimitazione di posti auto nel cortile comune, riservandola ai soli proprietari delle unità immobiliari a uso abitativo. In tal modo, infatti, si procede a un'assegnazione individuale a uso esclusivo di parti di un'area a uso comune, impedendone il godimento da parte di alcuni condomini.
Posti auto per non residenti
La natura di bene comune condominiale assegnata dal codice civile alle aree destinate a parcheggio comporta, inoltre, che su di esso vantano i medesimi diritti tutti i proprietari anche a prescindere dalla loro residenza.
Il che vuol dire che coloro che risiedono nell'edificio condominiale, laddove i posti autosiano insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini, non possono decidere di escludere dal loro godimento coloro che risiedono altrove. Da nessuna parte, infatti, si fa riferimento al criterio della residenza per poter godere dei posti auto condominiali.
Casomai, se l'appartamento è dato in affitto a terzi, saranno locatore e conduttore a contendersi il posto e a decidere come ripartire tra di loro il diritto a utilizzare l'area condominiale adibita a parcheggio.
L'usucapione del posto auto
Se un condomino lascia per venti anni consecutivi la propria auto su un determinato posto auto condominiale può tuttavia usucapirlo, ma solo a determinate condizioni.
A tal fine, infatti, non basta essersi limitati a usare sempre lo stesso parcheggio per tutto il tempo necessario all'usucapione, ma è necessario che il posto sia stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti.
Infatti, il presupposto indispensabile perché si abbia possesso idoneo all'acquisto per usucapione è che il godimento del posto auto sia avvenuto in maniera esclusiva e incompatibile con il possesso degli altri condomini. Non è insomma sufficiente aver utilizzato lo spazio comune più degli altri, ma è indispensabile che i vicini di casa siano stati esclusi lecitamente da quel determinato parcheggio.
Sul punto si veda quanto sancito, ad esempio, dalla sentenza numero 3236/1984 della Corte di cassazione, ovverosia che ai fini dell'usucapione è necessario il compimento di atti integranti un comportamento durevole che evidenzi il possesso esclusivo e animo domini sulla cosa, incompatibile con il compossesso degli altri condomini.
