Cassazione civile , sez. II, sentenza 10.05.2012 n° 7182
La questione giuridica sottesa alla sentenza n. 7182/2012 della Cassazione civile è così riassumibile: il condomino che legittimamente opera il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento condominiale è tenuto a pagare le spese straordinarie di manutenzione del medesimo oppure no?
La risposta negativa fornita dalla Cassazione è strettamente connessa alla fattispecie esaminata, ma sembra non risolvere la questione in radice, perché fornisce un principio di diritto applicabile non già a tutti i casi di c.d. “distacco legittimo dell’impianto di riscaldamento afferente la singola unità abitativa”, ma solo ai casi in cui la situazione prodotta dal distacco sia irreversibile.
Vediamo nel dettaglio.
Il condomino ricorrente impugna in primo grado due delibere assembleari che gli attribuivano una quota di partecipazione sia alle spese d’esercizio inerenti l’uso del riscaldamento sia alle spese di straordinaria manutenzione dell’impianto centralizzato da cui si era legittimamente distaccato anni prima (ricorda la Corte che la legittimità di detto distacco deve essere valutata in ragione del mancato aggravio di spese di riscaldamento in capo agli altri condomini e della totale assenza di doglianze dei medesimi in ordine ad eventuali squilibri termici e/o irregolarità del servizio).
Il Giudice di prime cure, attestata la legittimità del distacco operato, annullava la sola delibera ponente a carico del condomino la partecipazione alle spese ordinarie, ma non l’altra.
Promossa impugnazione, la Corte d’appello ribaltava quanto statuito in prime cure argomentando in ordine al fatto che l’impianto centralizzato in questione, dopo il distacco dell’appellante, era stato SOSTIUITO e RIDIMENSIONATO in ragione delle effettive esigenze di riscaldamento dei condomini rimanenti e che, pertanto, l’appellante non avrebbe più potuto riattaccarsi: di qui che non vi fosse ragione alcuna della sua partecipazione alle spese straordinarie di manutenzione del nuovo impianto sul quale perdeva ogni diritto di comproprietà.
Interessata della questione a seguito di impugnazione promossa dal condominio, la Cassazione aderisce alla tesi espressa in secondo grado che esclude la partecipazione del condomino distaccato sia dalle spese ordinarie, sia da quelle straordinarie “in quanto il ridimensionamento della nuova caldaia per le sole esigenze dei rimanenti condomini escludeva alcuna possibilità di fruizione di tale impianto, con conseguente impossibilità di eventuali riallacci”.
La posizione della Suprema Corte suscita grande interesse e alcuni interrogativi:
- cosa accade nel caso in cui, a seguito del distacco di uno dei condomini, l’impianto NON venga sostituito e ridimensionato: in questo caso, cioè, il condomino distaccato che potenzialmente potrebbe riallacciarsi, dovrà pagare le spese straordinarie di manutenzione dell’impianto oppure no?
- come si coniuga questa tesi interpretativa con l’art. 1118 comma 2 c.c. che sancisce l’obbligo di ciascun condominio di partecipare alle spese di conservazione delle parti comuni anche nel caso di rinuncia al diritto su detti beni?
Peraltro, ammettere che la delibera condominiale di sostituzione e ridimensionamento dell’impianto centralizzato determini l’estromissione del condomino distaccato dalla comunione sul bene, significa ammettere che l’assemblea condominiale ha potere di incidere sulla quota di proprietà individuale afferente a ciascun condòmino.
Se l’obbligo di partecipazione alle spese di conservazione della cosa comune è conseguenza diretta del diritto di proprietà e non dell’uso effettivo o potenziale della cosa medesima, e se la delibera assembleare non è prevista nel nostro ordinamento quale atto idoneo costituire o estinguere il diritto di proprietà, ebbene, se tutto questo è vero, la tesi del Supremo Collegio oggetto della sentenza in commento sembra, a sommesso avviso di chi scrive, stridere con i principi tradizionali del diritto civile.
(Altalex, 25 luglio 2012. Nota di Marta Buffoni)
